anh8888

合肥房价从去年到现在可以用一个简短的词来概括：一路狂飙。

 

而在这疯狂暴涨的下面到底是什么原因呢，是合肥市民的收入水平突飞猛进，购买力大幅度提升造成的吗？果真如此，那真是合肥老百姓的莫大荣幸，栖身现代化大城市指日可待了，赶英超美原来如此简单。还是让我们用数据来说话吧。

 

表1：从06年8月份到08年3月份的备案情况（以后每个月的备案数据及分析图尽量坚持更新，供大家参考）

 

月份	200608	200609	200610	200611	200612	200701	200702	200703	200704	200705
签约总数	3483	3752	4430	5410	4498	4055	77	227	93	668
备案总数	3469	3741	4414	5346	4551	4059	2596	3765	3843	5342

[ 本帖最后由 anh8888 于 2008-4-1 17:12 编辑 ]

anh8888

月份	200706	200707	200708	200709	200710	200711	200712	200801	200802	200803
签约总数	194	86	99	118	296	477	308	332	22	100
备案总数	5784	7668	8972	9817	9978	10331	8333	8864	3921	7170

 

表2：月均销量分析

期间	总成交套数	月均套数
2006.8-2007.4  （9个月）	35784	3976
2007.5-2008.3（11个月）	86180	7835

[ 本帖最后由 anh8888 于 2008-4-1 17:39 编辑 ]

anh8888

图：从06年8月份到08年3月份的备案情况分析图

 

合肥市住宅月销量表.JPG (53.69 KB)

2008-4-1 17:16

从上面的图我们可以清楚的看出，从06年8月份到07年4月份，销售情况一直很稳定，大约在每月4000套上下波动，可是到了07年5,6月份的时候迅速上升到大约5500套每月，7月份飙升至近8000套，8月份近9000套，而9,10,11三个月则达到了惊人的10000套，12月份8000多套，08年1月份近9000套。

参照06年8月－07年4月份（9个月）的平均水平3976套/月，从07年5月到08年3月期间（11个月），正常销量大约应该在44000套左右，而实际上这11个月的销量达到了惊人的86000套，多销售42000多套，也就是说在这短短11个月的时间里投机者囤积的房源大约为42000套，投机者囤积的房子竟然相当于整个合肥市场同期的购买力，不可怕吗？如此疯狂的投机炒作，一个小小的合肥市场怎么可能不出现房价暴涨？

如果说是合肥市民的收入水平上涨带来的刚性需求，应该是缓慢而且会以一种平稳的健康的态势上升，这种迅速飙升的销量只能说明一个问题，过度投机炒作。房子是大宗商品，很多家庭差不多都是倾其所有才买的起房子，而07年5月以来合肥突然冒出这么多富翁买房子，合肥人发达了？合肥人一夜暴富了？扯淡，别再说什么刚性需求了，这只不过是投机和腐败两个利益集团互相勾结的遮羞布而已。 

目前进入合肥的房地产市场炒作的资金，如果按照目前的42000套计算，加上未来几个月继续囤积至少再增加18000套，投机者累计将至少囤积6万套房子，每套平均按照100平米计算，均价按3500元计算，按揭首付平均按25％计算，60000×100×3500×25％大约有53个亿，实际进入合肥的投机炒作资金应该比这个数字还要大，因为没法了解到更多的数据，只能大概估计了。 

从图上可以很明显的看出投机资金是从07年5月份开始恶炒合肥市房地产市场的，这也是为什么从去年下半年开始合肥本地消费者突然感觉房价暴涨的原因。 

从07年5月到07年11月份，合肥房地产市场处于量价齐涨的阶段，07年11月份达到了巅峰，当月销售超过了10000套，07年12月和08年1月销量有所下降，3月份截至27号是6452套，还有4天未计算，估计可能在7000套的水平。 

现在投机性资金仍在恶炒，而且带动了一部分恐慌性购买，从目前来看整体量呈下降趋势，房价最高点将很快到来，但是合肥房价最终被这些投机者炒到什么位置，目前还不好判断，这不是取决于合肥消费者的购买力，而是取决于这些投机者的盈利预期，不达到他们的目的价位，他们就会利用各种手段继续制造恐慌气氛，四处散布合肥房价必涨论，引诱消费者跟风，这和股票市场完全一样，投机者就是合肥房地产市场的庄家，未来几个月将是他们最后的疯狂，可能会持续到8月份，最终二环内的普通楼盘可能会达到5000，有点知名度的楼盘可能在6500，而少数楼盘可能会达到8000，甚至10000。而这些投机者所囤积的房源应该会在房价达到一定的高度，最高点来临之前就开始套利并最终离开合肥市场。当这些投机者离场后，合肥房价将会大幅度下调，估计将调整到07年上半年的水平。 

由于这些投机者的炒作，合肥房价在08年上半年将会继续上涨，但是到08年下半年最迟09年上半年合肥房价将难以为继，房价下调将不可避免，但是，到时候投机资金已经安全撤离，合肥百姓的口袋已经被他们掏空了，最终合肥百姓将很无奈的从这些投机客手里接过最后一棒，等待贬值。 

合肥市民为此将面临巨大损失，目前已经囤积的42000套，如果后面再继续囤积18000套的话，按6万套计算，每套按100平米计算，每平米按1500元纯利计算，60000×100×1500大约在90个亿，短时间内合肥老百姓竟然被这些投机炒房者掏走至少90个亿，平均每个合肥人要为此买单至少4000元，或者说每个家庭大约将近15000元，当然，这90个亿是要合肥百姓花20年的时间慢慢还了。

 

[ 本帖最后由 anh8888 于 2008-4-1 17:21 编辑 ]

啄木鸟

这些数据来源于什么地方?可靠吗?

anh8888

房产交易量数据来源于合肥家园网－合肥市房地产管理局主办的。我花了一个晚上的时间从有网上数据的第一天开始全部查了一下（一天一天的查，很笨，没办法）。从交易量的走势上看，是不是很奇怪，假如老百姓的口袋没有暴涨，应该是有巨额的投机炒作在里面推动合肥房价暴涨，个人以为如此暴涨肯定将有暴跌的一天，我认为会在今年年底或明年初的样子，到时候可能难受的就不止房奴和准房奴了。 [ 本帖最后由 anh8888 于 2008-3-30 22:30 编辑 ]

cctv616

这样的楼主才是真正的好人,为人民服务的好人,比那些官僚好一千倍.谢谢

晚甘侯

楼主分析的有理，比官方分析实在多了，该奖励一下。

拖裤狂舞

这可是一级数据啊